تحقيق: سيما العبدالله
سوق العقارات في كندا لن يتعافى من تأثيرات كوفيد-١٩ حتى ٢٠٢٢
أثرت جائحة كوفيد-91 على العديد من القطاعات في كندا وكان للقطاع العقاري نصيبٌ من هذه التأثيرات،كما تركت العديد من أصحاب المنازل بدون عمل أو مع ساعات عملٍ مخفضة،فمنهم من اتخذ قراراتٍ صعبة ببيع بيته لسداد ديونه وتحمل أعباء كبيرة على كاهله، ومنهم من ألغى فكرة شراء منزل جديد ومنهم من اغتنم فرصة تخفيض نسبة الفائدة على الرهن العقاري وقام بشراء عقار. وتشير التوقعات إلى أن سوق العقارات لن يتعافى من هذه التأثيرات قبل 2022، ما مدى تأثُر السوق العقاري؟ وهل هناك إقبال على شراء المنازل منذ بدء الجائحة؟ وهل انخفضت الأسعار بالفعل؟ لأخذ صورة متكاملة عن وضع السوق العقاري ومدى تأثره بهذه الجائحة قمنا بسؤال عدد من الخبراء ووكلاء العقارات والرهن العقاري في كندا.
يقول السيد غسان خليل، وكيل عقاري، لديه ست سنوات من الخبرة في هذا المجال ويعمل في REMAX Real Estate Centre ويغطي عدة مناطق وهي كيتشنر، وواترلو، وكامبريدج وجويلف: لا أحد يستطيع التنبؤ بالمستقبل خاصةً مع هذا الوضع الغير المسبوق. لكن سوق العقارات أظهر قوته في المناطق التالية كيتشنر، وواترلو، وجويلف، وعلى عكس ما كان متوقعاً ارتفعت أسعار العقارات. الانتعاش هو جزء من أي دورة اقتصادية، وحتى إذا أخذنا هذا الوقت كجانب سلبي من هذه الدورة الاقتصادية، فإن الانتعاش قادم عاجلاً أم آجلاً. لذلك من الخطأ القول أن سوق العقارات الكندية لن يتعافى من تأثيرات كوفيد-١٩ حتى 2022، لأنه ببساطة نحن في أوقات غير مسبوقة.
أما السيد عمرو عبد الحميد فيقول بدأت عملي كمُسَوِق عقاري منذ عام 2007 وأعمل الآن في شركة رويال لوپيدچ سيجنتشر، وحصلت على لقب بروكر عام ٢٠١٣. أعمل بمناطق تورونتو، وايتوبيكو، ومسيساجا، وبرامپتون، وبرلينجتون، وميلتون، وأوكڤيل وغيرها. وقد سمعت آراء كثيرة عن عدم تعافى سوق العقارات من أزمته الحالية حتى عام2022، وأن معظم المؤشرات الاقتصادية تشير إلى هذا ولكن برأيي الشخصي وبخبرتي على مدى السنوات الماضية والأزمات الاقتصادية السابقة تؤكد أن تعافي السوق العقاري سيكون أقرب مما نتوقع وبمجرد عملية فتح المنشآت التدريجي عن طريق الحكومة وخاصةً الطيران الدولي، سيساعد علي التوازي بزيادة حركة سوق العقارات.
ويقول السيد لؤي ياسين، وكيل عقاري لديه 9 سنوات خبرة في مجال العقارات ويعمل فيColdwell Banker Sarazen Realty، ويغطي منطقة أوتاوا والمناطق المجاورة ضمن مقاطعة أونتاريو، يعتمد تعافي سوق العقارات في كندا إلى حدٍ كبير على الوضع الصحي المستقبلي لكوفيد-19 وعلى احتمالية العلاج منه أو وجود لقاح، لأن استمرار الفيروس يعني تردد بعض مالكي العقارات من البيع وتردد البعض الآخر من الشراء. بالإضافة إلى الصعوبات في عرض العقار للعامة (مثلاً تم اغلاق البيوت المفتوحة أو بما يعرف (Open House) وصعوبات أخرى من ترميم للعقار قبل العرض (إن لزم الامر)، بالنسبة لخبرتي في مدينة أوتاوا سيتعافى السوق قريباً وبسرعةٍ غير متوقعة وبدرجةٍ أقل في باقي أنحاء مقاطعة أونتاريو.
أما السيدة سمر أبوسيدو، وكيلة عقارات تعمل في شركة ريماكس ريل ستيت REMAX Real Estate Centre، وحائزة على جوائز عديده من شركة ريماكس، وتغطي منطقة أونتاريو تقول: "أثرت جائحة كوفيد -19 على اقتصاد العالم وأيضا تأثر سوق العقارات، حيث فقد عدد كبير من الناس عملهم بسبب هذه الجائحة وهذا ما أدى إلى صعوبة الحصول على القروض من البنوك أو الحصول على موافقة أقل من السابق مما أدى إلى انخفاض عدد المشتريين وهذا أدى إلى انخفاض في سوق العقارات أو تواجد العقارات في السوق مده أطول. في المقابل فإن بنك كندا خفض الفائدة ثلاث مرات ومع انخفاض الدولار الكندي يؤدي ذلك إلى زيادة إقبال المشتريين حتى يستفيدوا من هذه الفرصة وخصوصاً المستثمرين من خارج كندا من خلال استغلال انخفاض عملة الدولار الكندي.
وتقول السيدة دينا الغندور، مهندسة مدنيه وتعمل كوكيل عقارات منذ ثلاث سنوات في شركة century 21 Dreams Inc، وهي تغطي داخل وخارج منطقه GTA ( مسيساجا - برامتون - ملتون - أوكفيل - برلنجتون - هاملتون - كامبريدج - كيتشنر - ووترلو)، لقد أصبح ملحوظاً بشكلٍ كبير خلال الفترة الماضية تأثير هذه الجائحة على الاقتصاد الكندي والذى يعتبر سوق العقار فيه من أهم القطاعات الأساسية والتي يستند عليها الاقتصاد، ولكن كما تعودنا دائماً بأن أي سلعه مرتبطة بمبدأ العرض والطلب قد تتأثر، والعقار هو سلعه في الأساس وكان تأثير أزمة كورونا واضحاً على كل من عمليتا العرض والطلب. مما أدى الى اختلاله خلال الفترة الماضية مع عدم وضوح في الصورة الفعلية لتأثير الأزمة وتوقعات كبيرة بانخفاض سعر العقار استناداً للعديد من العوامل مثال فقدان العديد من الناس لوظائفهم وعدم قدرتهم الحصول على قروض للشراء. أو خوف البائعين من خطر المرض عند دخول المشتريين لرؤية منازلهم وأصبح منحنى حركة الشراء نتيجة لهذه العوامل في اتجاه الهبوط ولكن مع مرور الوقت واتخاذ الحكومة العديد من القرارات الإيجابية تجاه فتح حركة الأعمال مرةً أخرى، ومع توفير العديد من الوظائف لقطاعات مختلفة هذا بالإضافة إلى تراجع عامل الخوف على الصحة من قبل كل من البائع والمشتري، أصبحت الأمور أكثر اتضاحاً والمؤشرات أكثر دقة، وأعتقد أن سوق العقار بدأ يتعافى وذلك من خلال رؤيتي الشخصية للتقارير الاقتصادية وأيضاً تقارير العقارات هذه بالإضافة إلى أن قطاع العقار يشمل نسبه عالية من مشترين العقار لأول مرة، والذين عانو وما زالوا يعانون من ارتفاع الايجارات المستمرة وأصبح التملك بالنسبة لهم هو الوسيلة الوحيدة لوقف نزيف الإيجار.
أما السيد حسام طليمات، وكيل عقاري، لديه 3 سنوات خبرة ويعمل في شركة Remax Real Estate Centre Brokerage Inc، ويغطي مقاطعه أونتاريو، المدن: كتشنر- واترلو - كامبريدج - جويلف - ميلتون – أوكفيل، فيقول معبراً عن رأيه، التكهنات سهلة ويمكن لأي أحد أن يتوقع ما يشاء، دائماً جوابي هو أنني لا أعلم المستقبل، ولكن المعطيات على الأرض تشير إلى بداية تعافي وصعود في أرقام المبيعات الشهرية، النزول حصل فعلاً خلال شهري مارس وإبريل وبداية شهر مايو ووصل إلى حوالي 10% في مدينه تورنتو، مقارنةً بالأسعار في شهر فبراير 2020 ولكن هذه الأشهر أصبحت من الماضي الآن، الإقبال على الشراء يزيد تدريجياً خصوصاً بعد تخفيض سعر الفائدة لأدنى مستوى في تاريخه، والعقار كبقية السلع يخضع للعرض والطلب، وهناك نقص شديد في البيوت المعروضة للبيع، هذا النقص هو الذي سيُعجل من صعود الأسعار قريباً وليس الهبوط كما هو شائع برأيي الشخصي ورأي الاحصائيات والأرقام أيضاً. هناك مدن مثل كتشنر، وواترلو لم يحدث فيها أي نزول للأسعار أصلاً واستمر الطلب على الشراء. برأيي الشخصي كندا مقبلة قريباً من التعافي من جائحة كوفيد-19، وهذا يعني ارجاع استقبال طلبات الهجرة والزيادة السكانية ستستمر وربما سيحصل ضغط شديد يرفع الأسعار مرة أخرى. المشكلة ليست في ارتفاع الأسعار إنما في مؤشر القدرة على تحمل التكاليف.
وفي سؤالنا للسيدة هدى فواز، مسؤولة العلاقات المالية في بنك دجاردان في أوتاوا عن التوقعات العامة لسوق العقارات والرهن العقاري خلال هذه الأوقات الصعبة، قالت: نعتقد أن سوق الإسكان سيظل قوياً لمعظم عام 2020، حيث ستبقي معدلات الفائدة المنخفضة الطلب مرتفعاً على الرهون العقارية الجديدة. كما نعتقد أيضاً بأنه سيستمر وجود نقص في المساكن الجديدة في العديد من الأسواق مما سيساهم في نمو الأسعار بشكلٍ عام.
مدى تأثر القطاع العقاري في كندا
يقول السيد لؤي ياسين، نعم تأثر من ناحية حذر بعض المالكين من عرض بيوتهم، وإغلاق عرض البيوت المفتوحةOpen House، كما حصل تغيير في قيمة الفائدة، وهذا يعتبر نوع من التسهيل على المشتري وأود أن أضيف بأن التغيرات التي قد تطرأ على القطاع العقاري تعتمد على المنطقة والمقاطعة. أما بالنسبة للأسعار فقد انخفضت بشكلٍ عام بسبب قلة ثقة المستهلك وحذره من القادم. والتغيير أيضاً حسب نوع العقار.
أما السيد حسام فيقول: انا كوكيل عقاري أكثر من يتمنى أن تنخفض الأسعار كي يتمكن عملاؤنا من الشراء ولكن حسب الواقع الذي أعيشه يومياً لا أتوقع انخفاض الأسعار إلا في قطاعين: البيوت الفاخرة (التي يتجاوز سعرها مليون إلى مليون ونصف دولار)، وقطاع الوحدات التجارية بسبب تحول كثير من الأعمال إلى العمل من المنزل أو إفلاس بعض المحلات البيع بالتجزئة، أما بقية القطاعات السكنية فأتوقع زيادة مستمرة.
ويقول السيد غسان خليل، ما حدث خلال الفترة الماضية يمكن تقسيمه إلى ثلاث موجات من التفاعل. في البداية صُدم الناس بإعلان الطوارئ والواقع الجديد وبدأوا في بيع منازلهم بدافع الذعر، وكان هناك نوعان من المشترين الذين رأوا الفرصة واستفادوا من الوضع وتمكنوا من تحقيق رقم قياسي على تلك الصفقات مقارنةً بالبداية المرتفعة لهذا العام والآخرين الذين كانوا خائفين للغاية وقرروا الانتظار مما دفع الناس إلى الاعتقاد بأن سوق العقارات انهار، الأمر الذي قاد السوق إلى الموجة الثانية من ردة الفعل ويمكنني أن أسميها الهدوء الحذر الذي لم يدم أكثر من ثلاثة أسابيع، وكان الناس ينتظرون ما هو غير معروف واستمرت المنازل غير المباعة لأكثر من أسبوعين وهذا ليس بالأمر العادي مقارنةً بنفس الفترة من العام الماضي مما سبب الشعور بأننا في وقت السقوط الحر وتدمير سوق العقارات. وكان هذا احتمالاً كبيراً لو لم يكن لتدخل الحكومة في الأجر الشهري لمن فقدوا وظائفهم تأثير كبير على الحفاظ على الوضع معاً. قادنا هذا الشيء إلى الموجة الثالثة من رد الفعل وهي الثقة في سوق العقارات الكندية في هذه الفترة بدأ المزيد من المشترين في التحرك من خلال وضع معقد للغاية، وأقل منازل للبيع.
ويقول السيد عمرو بالفعل قد تأثر القطاع العقاري حتى وصل المعروض من العقارات للبيع منذ بداية الأزمة إلى النصف. وكذلك انخفضت الأسعار بنسبة 10٪ مع العلم بأن أسعار العقارات هذا العام قد زادت وتجاوزت العام الماضي بمتوسط ١٦٪ بالمقارنة بالعام السابق.ونعم قد زادت عملية الشراء باستحياء من المشترين الجدد وبقوة من المستثمرين.
وتقول السيدة دينا خلال الفترة الماضية تجمدت حالة سوق العقار لتخوف العديد من البائعين والمشتريين على صحتهم وحياتهم من خطر فيروس كورونا وأيضا فقدان العديد لعملهم مما أثر على عمليات الشراء وتراجعت بنسبه عالية جداً مع شبه ثبات لمعدل العرض من قبل البائعين الذين يريدون بيع منازلهم.
وتقول السيدة سمر أبو سيدو، لقد كان لهذه الجائحة تأثير ببقاء العقار معروضاً للبيع في السوق مدة أطول مقارنةً بالوضع السابق، مما أدى إلى بيع العقار بسعرٍ أقل وليس كالسابق كان البيع بالمزايدة خصوصاً البيوت المستقلة. كما أثرت هذه الجائحة على حركة سوق العقارات في كندا وذلك لعدة أسباب منها فقد الموظفين لعملهم، أو عدم قدرتهم على الحصول على القروض، أو بسبب وجود بيوت معروضة للبيع وعدد المشتريين أقل وغيرها. وانا أجدها فرصة للمستثمرين خصوصاً مع انخفاض نسبة الفائدة والدولار الكندي فهذا في مصلحة المشتري وليس البائع.
وتقول السيدة هدى فواز عن التسهيلات أو المساعدات التي يقدمها البنك لتخفيف الضغط على المقترضين خلال الوضع الحالي، تقول هدى: يمتلك بنك ديجاردان كمؤسسة مالية تدابير إغاثة للأعضاء والعملاء. على سبيل المثال، في بداية شهر أبريل قمنا بسداد الرسوم المفروضة على تجاوز حدود المعاملات، كما قمنا بخفض سعر الفائدة على بطاقات الائتمان إلى 10.9٪ مؤقتًا خلال فترة تأجيل الدفع. زيادة حد الدفع اللاتلامسي إلى 250 دولار، وقدمنا للأعضاء الذي تأثروا بشكلٍ كبير بـالجائحة قرضاً يصل إلى 3000 يتم سداده على مدى 18 شهراً كحدٍ أقصى مع خيارات تأجيل الدفعات لمدة 6 أشهر بفائدة خاصة 4.95٪.
وعند سؤالها عن مدى استقرار سوق العقارات وسط تحديات هذه الجائحة، وعن وجود أي عواقب يجب مراعاتها، قالت: من خبرتي، لا يزال هناك أشخاص يحتاجون إلى الشراء والبيع الآن، مثل أولئك الذين باعوا منازلهم بالفعل وهم في أزمة زمنية لشراء منزلٍ جديد. حتى الآن سوق العقارات قوي ولكن يجب أن يكون الناس على علم بالتغيرات القادمة عندما نتعافى من هذا الوضع.
وعن التكهنات بأن البنوك ستشدد شروط الرهون العقارية المستقبلية، وعن مدى صحة هذا الأمر والشروط الجديدة، قالت: مما نسمعه (هذا غير مؤكد)، واعتبارًا من 1 يوليو، قد ينطبق ما يلي على قروض الرهن العقاري المؤمن عليها من مؤسسة الرهن العقاري والإسكان الكنديةCMHC :
• ينخفض إجمالي خدمة الدين (GDS) بحدٍ أقصى من 39 إلى 35
• ينخفض معدل مجموع خدمة الدين (TDS) بحدٍ أقصى من 44 إلى 42
• ترتفع نسبة الحد الأدنى من مستوى الرصيد من 600 إلى 680 (لمقترض واحد على الأقل)
وتقوم 6 بنوك من البنوك التي تهيمن على تقديم قرض الرهن العقاري الرئيسي في كندا في النهاية بتنسيق إرشادات الرهن العقاري ذات النسبة المنخفضة مع إرشادات الرهن العقاري الجديدة المؤمنة من مؤسسة الرهن العقاري والإسكان الكنديةCMHC.
وعن تأجيل مدفوعات الرهن العقاري، أجابت: طلب الكثير من الناس تأجيل مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم بمجرد أن أعطت البنوك هذا الخيار، لكن لم يقم العديد من عملائي بذلك.
مدى تأثُر مهنتكم وكيفية إدارة أعمالكم في ظل جائحة كوفيد-19
تقول السيدة سمر أبو سيدو أن سوق العقارات في ظل هذه الجائحة ليس بمصلحة البائع ولكن بمصلحة المشتري لأن المشتري يستطيع أن يحصل على خصم كبير خصوصاً إذا كان العقار في السوق مدة طويلة، أنا في مرحلة الجائحة أُركز في عملي مع المشتريين فالحمدلله لقد أتممت شراء عقارات لعدد من المشترين وبسعرٍ ممتاز وخصم كبير.
وتقول السيدة دينا، بالتأكيد تأثرت مهنتي فقد تم منع عمل عرض المنزل (open house) لكافة العقارات المعروضة للبيع في نهاية الأسبوع إلى جانب تقليل الفترة الزمنية لدخول المشتري لرؤية المنزل الذي يريد شراؤه والتي وصلت إلى خمس عشر دقيقة في بعض المناطق مع اتخاذ إجراءات احترازية عند دخول المنزل لتقليل خطر الإصابة، هذا بالإضافة إلى أن العديد من المشتريين قاموا باتخاذ قرارات بتأجيل عملية الشراء إلى أن تتحسن الأمور وتعود إلى مجراها ولكني اليوم أستطيع أن أقول لكم أن السوق بدأ يسترد قواه وسيعود كما كمان سريعاً. أقوم دائما بمتابعه عملائي والتأكد من حصولهم على اعتماد مسبق للرهن العقاري (القرض) واذهب معهم لمشاهدة المنازل التي أقوم بعرضها عليهم مع توفير كافة المعلومات والتوصيات
الخاصة. الأمانة تُشكل أولوية لي دائما في التعامل مع عملائي إلى جانب أن خبرتي في مجال الهندسة أتاحت لي الكثير من المعرفة بكل مكونات البيت وبالتالي أقدم دائماً أفضل النصائح والتوصيات لمصلحة العميل.
ويقول السيد عمرو، لقد تأثرنا جميعاً بهذه الأزمة وهناك أعمال جديدة ستولد وأخرى ستنتهي وكذلك تسويق العقار بسبب بطيء عمليات البيع والشراء وتخوف الناس من مستقبل هذه الأزمة. ويضيف، الآن نعمل على الاتصال بعملائنا والاطمئنان عليهم وعلى ذويهم وكذلك امدادهم بالمعلومات والأخبار الحقيقية من المصادر الرسمية ونصحهم بمواعيد وتثمين العقارات لعمليات البيع والشراء.
ويقول السيد غسان خليل، على الرغم من أن الخدمات العقارية تعتبر أساسية، إلا أنه توجب اعتباراً من 4 أبريل 2020 على الشركات العقارية والوسطاء والمندوبين التوقف عن استضافة وحضور البيوت المفتوحة. بالإضافة إلى ذلك، توصي RECO بشدة بأن يتبع الوسطاء والمندوبين توجيهات مسؤولي الصحة عن طريق اقتصار العروض على المواقف التي تكون فيها ضرورية للغاية. وعلى الرغم من أن خدمات التداول العقاري قد تستمر، فمن الواضح أن هذا ليس "العمل كالمعتاد". لا تزال أونتاريو تحت حالة الطوارئ، ويتعين على الجميع اتباع توجيهات مسؤولي الصحة لتقليل التفاعل البدني المباشر. يعد استخدام التكنولوجيا الرقمية أمراً ضرورياً لتقليل مخاطر انتقال فيروس كورونا.
ويقول السيد حسام طليمات، تأثرنا لفترة لا تتجاوز الشهرين ثم عاودت حركة السوق للحركة، المجال العقاري من الأعمال الرئيسية التي لم تقم حكومة أونتاريو بإيقافها خلال الجائحة، الشيء الوحيد الذي توقف هو التجمعات في المكتب العقاري وخلال عرض المنازلopen houses، عدا عن ذلك العمل مستمر وبل أصبح أكثر حضارية من خلال خيار العروض والجولات الافتراضية.
بالتأكيد تأثرت مهنتنا بشكلٍ عام، هذا ما قاله السيد لؤي ياسين، ويضيف، وكما تعلمون فهي لا تحتاج إلى دوام يومي كموظف في شركة. بالإمكان العمل من البيت، والتأثر كان بطريقة التعامل مع الزبائن، بتوعيتهم عن كيفية الوقاية ولبس القفازات والكمامة بالإضافة الى استخدام المطهرات قبل زيارة أي عقار. وعدم السماع لعدد كبير من التواجد في البيت بنفس الوقت. أي الحيطة والحذر. كما تأثرت بعدم إمكانية القيام عرض المنازل open housesوجلب أكبر عدد ممكن من المشتريين لبيع العقار مثلاً بأفضل سعر ممكن. وأيضا كان التأثر بقلة المبيعات (وليس بانخفاض أسعار العقارات).
وفي ختام اللقاء، قدمت السيدة هدى فواز نصيحة للجالية العربية وللذين يتطلعون لشراء عقار أو الذين لديهم أقساط الرهن العقاري، عليكم أن تضعوا ميزانية، ويحسب الدخل والالتزامات على المدى القصير والطويل، وحاولوا أن تدفعوا أكثر من 5٪ كدفعة مقدمة. إن شراء منزل هو استثمار جيد للغاية، ولكن تذكر أنه في نفس الوقت مسؤولية كبيرة.